Indiendatum: 17 januari 2024
Door: Thijs Vos (Partij Sleutelstad) en Antoine Theeuwen (SP)
Drie jaar geleden schreef het college in de Gebiedsvisie Vondelkwartier dat zij door de eigenaar van Motorhuis (Spuigroep BV) is benaderd met het idee om op de Motorhuis-locatie woningbouw te realiseren. Mede naar aanleiding daarvan is de gemeente samen met de grondeigenaren aan de slag gegaan met het opstellen van deze gebiedsvisie, waarin de huidige bedrijventerreinen in een nieuwe woonwijk getransformeerd zouden worden. Het grootste aantal woningen (550) werd in deze gebiedsvisie op het perceel van de Spuigroep (Motorhuis-locatie) gepland.[1] Als spillover van deze goede relatie verklaart de Spuigroep zich bereid een deel van zijn perceel aan de gemeente te verkopen t.b.v. het Plesmanlaan-tracédeel van de Leidse Ring Noord. Voor de gemeente zorgt dit voor een eenvoudigere en efficiëntere inrichting van het kruispunt Plesmanlaan/Vondellaan/Darwinlaan dan in het Kaderbesluit was voorzien.[2] De Spuigroep krijgt op zijn beurt een stuk grond ten oosten van de Vondellaan toegezegd waar haar bedrijf kan worden voortgezet.[3]
Door deze gronddeal raakt het onroerend goed van de Spuigroep verknoopt met zowel de grootste investering in de (recente) geschiedenis van de gemeente Leiden (de Leidse Ring Noord) als met één van de grootste bouwprojecten die in onze stad wordt gerealiseerd (Vondel en de Zwaan). De grote belangen die hierbij spelen kunnen niet worden onderschat: Met beide projecten gezamenlijk gaat vermoedelijk richting en mogelijk meer dan een half miljard aan publieke én private investeringen gemoeid.[4]
Eigenaarschap perceel
De Gebiedsvisie Vondelkwartier en het Uitvoeringsbesluit Plesmanlaan worden in december 2020 respectievelijk juni 2021 vastgesteld. In dat eerste document wordt beschreven dat de Spuigroep volledig eigenaar is van de betreffende percelen.[5] Die informatie is dan echter al gedateerd.
Volgens gegevens uit het kadaster heeft de Spuigroep op 23 oktober 2020 het gehele perceel verkocht, namelijk aan de rechtspersoon Stichting Administratiekantoor De Vijf Beuken.[6] Deze rechtspersoon is een STAK: een stichting die winst uit aandelen of vastgoed uitkeert aan door de stichting aangewezen certificaathouders.[7] Uit de oprichtingsakte van De Vijf Beuken blijkt dat het bestuur[8] en in het verlengde de certificaathouders[9] (degenen die de winst uitgekeerd krijgen) worden aangewezen door de oprichter van de STAK, namelijk L.M. van Beukering,[10] tevens CEO van de Spuigroep (de oorspronkelijke eigenaar, waarmee de gemeente tot overeenstemming was gekomen). Wat hier is gebeurd is dat het vastgoed van zakelijk naar privé is gehaald.
Ontwijken vennootschaps- en dividendbelasting
Constructies als deze worden tegenwoordig in verband gebracht met belastingontwijking. De staatssecretaris van fiscale zaken Marnix van Rij schrijft hier in Kamervragen van de PvdA[11] het volgende over: “Indien via een STAK onroerend goed wordt aangekocht met bijvoorbeeld een lening, kan dit vermogen vervolgens in zijn totaal worden gecertificeerd. De belastingplichtige bezit bij certificering het certificaat en niet de onderliggende vermogensbestanddelen. Doordat het vermogen in de STAK samen is gebracht, is de waarde van de certificaten doorgaans gelijk aan de nettowaarde van het gecertificeerde vermogen. Het certificaat wordt als vermogensrecht in de categorie overige bezittingen tegen de waarde in het economische verkeer belast in box 3.”
Het voorbeeld wat de staatssecretaris van fiscale zaken beschrijft is precies wat op de Motorhuis-locatie heeft plaatsgevonden: De Vijf Beuken heeft het perceel gekocht op basis van een lening die Van Beukering (CEO Spuigroep en zelfstandig bestuurder van De Vijf Beuken) op persoonlijke titel aan de STAK beschikbaar heeft gesteld.[12]
Wanneer vastgoed wel direct wordt aangehouden, dan kan het bezit niet worden gesaldeerd met de schulden. De vermogensbelasting is daardoor aanzienlijk lager.
Indien rendement over zakelijk vastgoed wordt gemaakt, wordt hier bij een BV of NV 25,8% vennootschapsbelasting over betaald. Als winst via dividend vervolgens van zakelijk naar privé wordt gehaald, wordt daarover 26,9% dividendbelasting afgedragen (tarieven 2023). Oftewel: 45,76% in totaal. Indien hetzelfde vastgoed in een STAK is ondergebracht en de winst via certificaten wordt uitgekeerd, worden de vennootschapsbelasting en dividendbelasting ontweken. In plaats daarvan komt het rendement in box 3 terecht, waar niet over het daadwerkelijk rendement, maar over een fictief rendement belasting wordt betaald. Praktisch komt dit neer op een tarief van 1,97%.[13]
Waardevermeerdering perceel
Uit de koopovereenkomst blijkt dat de Spuigroep het perceel verkocht heeft voor 6,1 miljoen euro aan De Vijf Beuken.[14] Het gaat om een perceel van 11.215 m².[15] Oftewel €543,91 per vierkante meter. Dit is een opmerkelijk laag bedrag. Vergelijkbare percelen in Leiden zijn verkocht voor het dubbele of drievoudige.
Als gevolg van de 550 woningen die op dit perceel gebouwd gaan worden zal de waarde van dit stuk grond enorm stijgen. Op het moment dat het vastgoed uit het zakelijk bezit van de Spuigroep naar de STAK werd geplaatst was de Spuigroep bekend met de toekomstige waardevermeerdering. Door de toegepaste belastingconstructie worden de vennootschaps- en dividendbelasting ontweken.
Het gaat hier dus om een miljoenen ontwijking die zijn weerga niet kent.
Bovenstaande (schijn)constructies om miljoenen aan belastingen te ontwijken kan alleen met medewerking en in goede samenwerking van koper(s) die niet terugdeinzen voor deze constructies. Uit beantwoording van eerdere schriftelijke vragen over de bouwplannen in het Vondelkwartier is al naar voren gekomen dat niet ontwikkelaar FSD de koper is van het project Vondel en de Zwaan, maar de Europese vastgoed- en investeringsmagnaat Groep Caenen Capital Fund (GCCF). Deze firma wordt ook vernoemd op verschillende stukken en websites als betrokkene en investeerder voor het project Vondel en de Zwaan[16] en wordt door FSD zelf als haar vaste investeerder genoemd.[17]
GCCF is een van oorsprong Belgische firma. Aan het hoofd van GCCF Nederland staan Richard Schaap[18] en Marc Schaling.[19] Die laatste wordt in de Belgische media in verband gebracht met dubieuze handelspraktijken.[20]
Op grond van artikel 45 van het Reglement van stellen de leden Vos (Partij Sleutelstad) en Theeuwen (SP) het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leiden de volgende vragen:
- Is het college bekend met bovenstaande informatie?
- Is het college van oordeel dat hier sprake is van grondspeculatie? Zo ja, hoe reflecteert u hierop? Zo nee, waarom niet?
- Is het college van oordeel dat hier sprake is van belastingontwijking? Zo ja, hoe reflecteert u hierop? Zo nee, waarom niet?
Hoe dan ook, door het verknopen dit stukje grond met zowel de Leidse Ring Noord als een zeer grote woningbouwontwikkeling is een enorme waardevermeerdering op dit stukje grond in de hand geholpen. Een aanzienlijk deel hiervan wordt via de STAK-constructie privé toegeëigend zonder dat hierover netjes belasting wordt betaald.
- Hoe reflecteert u hierop? Bent u het met ons eens dat dit een kwalijke zaak is?
- Waarom zijn er in de (intentie)overeenkomsten geen afspraken opgenomen die dit voorkomen?
Belastingontwijking is in tegenstelling tot belastingontduiking in beginsel niet verboden. Indien echter met voorkennis wordt gehandeld kan soms alsnog sprake zijn van een overtreding van de wet. In deze casus is evident dat sprake is van voorkennis: Volgens de Gebiedsvisie was de Spuigroep zelfs één van de partijen die de gemeente heeft benaderd om woningbouw op deze locatie te realiseren.[21]
- Is het college bereid om bij de belastingdienst melding te doen van deze casus en de belastingdienst te consulteren over of deze constructie wel bonafide is?
Lessen voor andere gebiedsontwikkelingen
In Leiden bouwen we volledig binnenstedelijk. Tegelijkertijd willen we ook het binnenstedelijk groen sparen. Dat betekent dat we vaak bedrijventerreinen transformeren naar woonwijken of woontorens bouwen op kleine percelen. Meestal is deze grond in handen van private partijen. Het bouwen van honderden woningen op relatief kleine stukjes grond brengt inherent enorme waardestijgingen met zich mee, waarvan bepaalde private partijen voorkennis van kunnen hebben. Zoals de casus Motorhuis-locatie laat zien kan deze waardestijging (legaal) privé toegeëigend worden.
- Is het college het met ons eens dat dit een onbedoeld neveneffect kan zijn van binnenstedelijk bouwen / verdichting?
- Ziet u voor de gemeente een rol weggelegd om grondspeculatie en belastingontwijking door private grondeigenaren te voorkomen? Zo ja, hoe vult u deze rol in? Welke acties onderneemt u hiertegen? Zo nee, waarom niet?
- Worden er in intentie- en anterieure overeenkomsten afspraken opgenomen die dergelijke consructies voorkomen?
- Wordt er in BIBOB-onderzoeken aandacht besteed aan constructies waarmee belastingen worden ontweken en/of ontdoken? Zo ja, meldt u de uitkomsten aan de fiscus?
In de koopovereenkomst tussen de Spuigroep en De Vijf Beuken staat het volgende: “Ondergetekende, [verwijderde naam], toegevoegd notaris in het protocol van mr. [verwijderde naam], notaris met plaats van vestiging Rotterdam, verklaart dat op de onroerende zaak waarop de vervreemding in dit stuk betrekking heeft, geen aanwijzing of voorlopige aanwijzing van toepassing is in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten.”
- Biedt de Wet voorkeursrecht gemeenten een mogelijkheid om te voorkomen dat woningbouwprojecten grondeigenaren hun vastgoed tussentijds verkopen aan een STAK en zo belastingen ontwijken? Zo ja, is het college bereid om dit in te zetten om constructies zoals door De Vijf Beuken is gehanteerd te voorkomen? Indien het college daar niet toe bereid is, waarom niet?
- Afrondend: Welke lessen trekt u uit de gang van zaken op de Motorhuis-locatie voor gebiedsontwikkelingen in de rest van de stad?
Vragen naar aanleiding van de minnelijke overeenkomst met De Vijf Beuken
Eind vorig jaar ontving de raad van het college een raadsvoorstel om het lapje grond in de ‘oksel’ van de Plesmanlaan en Vondellaan te onteigenen ten behoeve van het aanleggen van de Leidse Ring Noord (terwijl eerder nog sprake is van overeenstemming). Op 14 december – de dag dat dit raadsvoorstel in de commissie Leefbaarheid en Bereikbaarheid behandeld zou worden – is er echter alsnog een minnelijke overeenstemming tussen de gemeente en De Vijf Beuken gesloten.
- Voor welk bedrag heeft de gemeente dit perceel verworven? Bevat de gronddeal nog andere concessies aan De Vijf Beuken (al dan niet indirect via GCCF)?
- In RV 23.0122 staat dat er door de gemeente op basis van een taxatie meerdere biedingen zijn gedaan door de gemeente. Om welke bedragen ging het bij deze biedingen?
- In RV 21.0033 staat nog dat er overeenstemming is bereikt met het Motorhuis over het gebruik van het hoekje van de gronden. Wat heeft er na 22 juni 2021 plaatsgevonden dat er daarna zo’n groot geschil is ontstaan tussen de gemeente en de grondeigenaar dat aanvankelijk zelfs onteigening voorgenomen werd?
- Wanneer en waarom is besloten om onteigening van dit perceel op te starten?
- Kan het college toelichten waarom het vervolgens alsnog mogelijk bleek om tot een minnelijke overeenstemming te komen?
- Was het college daadwerkelijk van plan om tot onteigening over te gaan of fungeerde het raadsvoorstel enkel als een drukmiddel om een deal af te dwingen?
- Wat betekent de minnelijke overeenkomst voor de procedure bij de Raad van State?
Bijlages:
- Uittrekstel uit het Kadaster over eigendomsrecht object Vondellaan 80 / Plesmanlaan 2
- Uittreksel uit het Kadaster over hypotheeklening object Vondellaan 80 / Plesmanlaan 2
- Koopovereenkomst Spuigroep BV en STAK De Vijf Beuken, 23 oktober 2020
Voetnoten:
[1] Gebiedsvisie Vondelkwartier, blz. 3.
[2] Uitvoeringsbesluit Leidse Ring Noord Plesmanlaan, blz. 7.
[3] Schriftelijke vragen van Partij Sleutelstad over de bouwplannen in het Vondelkwartier (20 juli 2023), beantwoording vraag 2.
[4] Voor de Leidse Ring Noord alleen al zijn de kosten hoger dan 200 miljoen euro, waarvan het duurste tracédeel (Willem de Zwijgerlaan) nog gebaseerd is op een verouderd prijspeil. Bij Vondel en de Zwaan gaat het om 550 woningen, waarvan 30% in het dure segment.
[5] Gebiedsvisie Vondelkwartier, blz. 3 respectievelijk Uitvoeringsbesluit Plesmanlaan, blz. 7.
[6] Dit blijkt uit een uittreksel van het kadaster, dat als bijlage 1 aan de vragen is bijgevoegd.
[7] https://ondernemersplein.kvk.nl/stichting-administratiekantoor-stak/
[8] Oprichtingsakte Stichting Administratiekantoor De Vijf Beuken, artikel 4.2.
[9] Oprichtingsakte Stichting Administratiekantoor De Vijf Beuken, artikel 3.1.
[10] Oprichtingsakte Stichting Administratiekantoor De Vijf Beuken, inleidende verklaring.
[11] Kamervragen- Nijboer 2023. https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2023/02/10/antwoorden-op-kamervragen-over-ontwijken-heffing-box-3-vastgoed [12] Dit blijkt uit een uittreksel van het kadaster over de hypotheeklening, dat als bijlage 2 aan de vragen is bijgevoegd.
[13] https://www.vanlanschotkempen.com/nl-nl/private-banking/inspiratie/vermogensregie/2022/box-3-de-spaarvariant-en-overige-bezittingen-nader-bekeken Bij certificaathouders met een aanmerkelijk belang komt daar mogelijk ook een heffing in Box 2 bij, maar ook dan wordt veel minder belasting afgedragen.
[14] Dit blijkt uit zowel een uittreksel van het Kadaster (bijlage 1) en de Koopovereenkomst, dat als bijlage 3 aan deze vragen is bijgevoegd.
[15] Uittreksel uit het kadaster (bijlage 1). Zie tevens bijlage 3 bij RV 23.0122 Verzoekbesluit tot onteigening ten behoeve van de LRN Plesmanlaan.
[16] https://rijnboutt.nl/portfolio/vondel-en-de-zwaan/
[17] Interview met FSD-oprichter Fransje Sprunken in de zomereditie van VG Visie in 2021. Te raadplegen op: https://vgvisie.nl/wp-content/uploads/2021/05/022-029-VG21ONDERNEMERS-8P-FSD.pdf
[18] https://www.groepcaenencapitalfund.be/nl/groep-caenen-capital-fund-nederland
[19] https://bestuurdersonline.nl/marc-schaling/
[20] Zie bijvoorbeeld: https://www.gva.be/cnt/dmf20171117_03192211, https://www.levif.be/belgique/pensionnes-liegeois-des-millions-deuros-dilapides/ en https://www.apache.be/2018/11/28/land-invest-gate-de-verdwenen-miljoenen
[21] Gebiedsvisie Vondelkwartier, blz. 3.
Antwoorddatum: 27 februari 2024.
Schriftelijke vragen van Thijs Vos (Partij Sleutelstad) en Antoine Theeuwen
(SP) aan het college van Burgemeester en Wethouders over mogelijke
grondspeculatie en dubieuze belastingconstructies op de Motorhuislocatie, daaruit te trekken lessen bij andere gebiedsontwikkelingen en de
minnelijke overeenkomst tussen de gemeente en De Vijf Beuken
(ingediend: 17 januari 2024)
Antwoord van Burgemeester en Wethouders (ontvangen 27 februari 2024):
Drie jaar geleden schreef het college in de Gebiedsvisie Vondelkwartier dat zij door de eigenaar
van Motorhuis (Spuigroep BV) is benaderd met het idee om op de Motorhuis-locatie woningbouw
te realiseren. Mede naar aanleiding daarvan is de gemeente samen met de grondeigenaren aan
de slag gegaan met het opstellen van deze gebiedsvisie, waarin de huidige bedrijventerreinen in
een nieuwe woonwijk getransformeerd zouden worden. Het grootste aantal woningen (550) werd
in deze gebiedsvisie op het perceel van de Spuigroep (Motorhuis-locatie) gepland. Als spillover
van deze goede relatie verklaart de Spuigroep zich bereid een deel van zijn perceel aan de
gemeente te verkopen t.b.v. het Plesmanlaan-tracédeel van de Leidse Ring Noord. Voor de
gemeente zorgt dit voor een eenvoudigere en efficiëntere inrichting van het kruispunt
Plesmanlaan/Vondellaan/Darwinlaan dan in het Kaderbesluit was voorzien. De Spuigroep krijgt
op zijn beurt een stuk grond ten oosten van de Vondellaan toegezegd waar haar bedrijf kan
worden voortgezet.
Door deze gronddeal raakt het onroerend goed van de Spuigroep verknoopt met zowel de
grootste investering in de (recente) geschiedenis van de gemeente Leiden (de Leidse Ring
Noord) als met één van de grootste bouwprojecten die in onze stad wordt gerealiseerd (Vondel
en de Zwaan). De grote belangen die hierbij spelen kunnen niet worden onderschat: Met beide
projecten gezamenlijk gaat vermoedelijk richting en mogelijk meer dan een half miljard aan
publieke én private investeringen gemoeid.
Eigenaarschap perceel
De Gebiedsvisie Vondelkwartier en het Uitvoeringsbesluit Plesmanlaan worden in december
2020 respectievelijk juni 2021 vastgesteld. In beide documenten wordt beschreven dat de
Spuigroep volledig eigenaar is van de betreffende percelen. Die informatie is dan echter al
gedateerd.
Volgens gegevens uit het kadaster heeft de Spuigroep op 23 oktober 2020 het gehele perceel
verkocht, namelijk aan de rechtspersoon Stichting Administratiekantoor De Vijf Beuken. Deze
rechtspersoon is een STAK: een stichting die winst uit aandelen of vastgoed uitkeert aan door de
stichting aangewezen certificaathouders.(1) Uit de oprichtingsakte van De Vijf Beuken blijkt dat het
bestuur en in het verlengde de certificaathouders (degenen die de winst uitgekeerd krijgen) worden aangewezen door de oprichter van de STAK, namelijk L.M. van Beukering,10 tevens CEO
van de Spuigroep (de oorspronkelijke eigenaar, waarmee de gemeente tot overeenstemming was
gekomen). Wat hier is gebeurd is dat het vastgoed van zakelijk naar privé is gehaald.
Ontwijken vennootschaps- en dividendbelasting
Constructies als deze worden tegenwoordig in verband gebracht met belastingontwijking. De
staatssecretaris van fiscale zaken Marnix van Rij schrijft hier in Kamervragen van de PvdA (2) het volgende over: “Indien via een STAK onroerend goed wordt aangekocht met bijvoorbeeld een lening, kan dit vermogen vervolgens in zijn totaal worden gecertificeerd. De belastingplichtige bezit bij certificering het certificaat en niet de onderliggende vermogensbestanddelen. Doordat het vermogen in de STAK samen is gebracht, is de waarde van de certificaten doorgaans gelijk aan de nettowaarde van het gecertificeerde vermogen. Het certificaat wordt als vermogensrecht in de categorie overige bezittingen tegen de waarde in het economische verkeer belast in box 3.”
Het voorbeeld wat de staatssecretaris van fiscale zaken beschrijft is precies wat op de Motorhuislocatie heeft plaatsgevonden: De Vijf Beuken heeft het perceel gekocht op basis van een lening die Van Beukering (CEO Spuigroep en zelfstandig bestuurder van De Vijf Beuken) op
persoonlijke titel aan de STAK beschikbaar heeft gesteld.
Wanneer vastgoed wel direct wordt aangehouden, dan kan het bezit niet worden gesaldeerd met de schulden. De vermogensbelasting is daardoor aanzienlijk lager.
Indien rendement over zakelijk vastgoed wordt gemaakt, wordt hier bij een BV of NV 25,8%
vennootschapsbelasting over betaald. Als winst via dividend vervolgens van zakelijk naar privé
wordt gehaald, wordt daarover 26,9% dividendbelasting afgedragen (tarieven 2023). Oftewel:
45,76% in totaal. Indien hetzelfde vastgoed in een STAK is ondergebracht en de winst via
certificaten wordt uitgekeerd, worden de vennootschapsbelasting en dividendbelasting ontweken.
In plaats daarvan komt het rendement in box 3 terecht, waar niet over het daadwerkelijk
rendement, maar over een fictief rendement belasting wordt betaald. Praktisch komt dit neer op een tarief van 1,97%. (3)
Waardevermeerdering perceel
Uit de koopovereenkomst blijkt dat de Spuigroep het perceel verkocht heeft voor 6,1 miljoen euro aan De Vijf Beuken. Het gaat om een perceel van 11.215 m².15 Oftewel €543,91 per vierkante
meter. Dit is een opmerkelijk laag bedrag. Vergelijkbare percelen in Leiden zijn verkocht voor het dubbele of drievoudige.
Als gevolg van de 550 woningen die op dit perceel gebouwd gaan worden zal de waarde van dit
stuk grond enorm stijgen. Op het moment dat het vastgoed uit het zakelijk bezit van de Spuigroep
naar de STAK werd geplaatst was de Spuigroep bekend met de toekomstige
waardevermeerdering. Door de toegepaste belastingconstructie worden de vennootschaps- en
dividendbelasting ontweken.
Het gaat hier dus om een miljoenen ontwijking die zijn weerga niet kent.
Bovenstaande (schijn)constructies om miljoenen aan belastingen te ontwijken kan alleen met
medewerking en in goede samenwerking van koper(s) die niet terugdeinzen voor deze
constructies. Uit beantwoording van eerdere schriftelijke vragen over de bouwplannen in het
Vondelkwartier is al naar voren gekomen dat niet ontwikkelaar FSD de koper is van het project
Vondel en de Zwaan, maar de Europese vastgoed- en investeringsmagnaat Groep Caenen
Capital Fund (GCCF). Deze firma wordt ook vernoemd op verschillende stukken en websites als
betrokkene en investeerder voor het project Vondel en de Zwaan (4) en wordt door FSD zelf als
haar vaste investeerder genoemd.
GCCF is een van oorsprong Belgische firma. Aan het hoofd van GCCF Nederland staan Richard
Schaap (5) en Marc Schaling. (6) Die laatste wordt in de Belgische media in verband gebracht met dubieuze handelspraktijken. (7)(8)(9)
Op grond van artikel 45 van het Reglement van stellen de leden Vos (Partij Sleutelstad) en
Theeuwen (SP) het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leiden de
volgende vragen:
- Is het college bekend met bovenstaande informatie?
Antwoord:
Ja. Het college heeft een zorgvuldige afweging gemaakt of en zo ja, op welke wijze het
deze schriftelijke vragen moet beantwoorden. Met deze antwoorden geeft het college geen
bevestiging aan de (behoorlijk vergaande) beschuldigingen die in de vraagstelling verweven zitten. Van die beschuldigingen wil het college nadrukkelijk afstand doen. - Is het college van oordeel dat hier sprake is van grondspeculatie? Zo ja, hoe reflecteert u
hierop? Zo nee, waarom niet?
Antwoord:
Op basis van de algemene opvattingen is sprake van grondspeculatie wanneer grond
wordt gekocht met de bedoeling deze in de toekomst tegen een hogere prijs te verkopen, zonder daar zelf de benodigde investeringen in de ontwikkeling te doen. De waarde van de grond is gebaseerd op het potentiële gebruik en niet op het huidige gebruik. Hiervan is naar onze mening in deze casus geen sprake omdat de Spuigroep reeds eigenaar was van de grond en deze niet heeft verworven met het oog op de potentiële ontwikkelingen.
Volledigheidshalve: uit de akte van levering van 23 oktober 2020 tussen Spuigroep Vastgoed B.V. en Stichting Administratiekantoor De Vijf Beuken is tevens vermeld dat er sprake is van een taxatierapport d.d. 5 oktober 2020 opgesteld door Van Ameyde. Waarderingen waaruit een waarde in het economisch verkeer blijkt van € 6,6 miljoen. Over dit bedrag van € 6,6 miljoen is ook 6% overdrachtsbelasting voldaan. De passerende notaris heeft geen aanleiding gezien om aan deze waarde te twijfelen. Anders had er immers overdrachtsbelasting over een hogere waarde voldaan dienen te worden. Wij zien op dit moment geen enkele redenen om aan deze beoordeling van een bevoegde taxateur en notaris te twijfelen. - Is het college van oordeel dat hier sprake is van belastingontwijking? Zo ja, hoe
reflecteert u hierop? Zo nee, waarom niet?
Antwoord:
Het is aan de Belastingdienst om hierover te oordelen. Om uitspraken te kunnen doen
over de vraag of er sprake is van belastingontwijking dient de gemeente te beschikken over alle feiten en omstandigheden die zich voordoen bij de belastingplichtige(n), alsmede inzicht te hebben in de financiële en fiscale administratie van deze derden. Hierover beschikt de gemeente niet, waardoor het college hierover geen gefundeerde uitspraken kan doen.Hoe dan ook, door het verknopen dit stukje grond met zowel de Leidse Ring Noord als een zeer grote woningbouwontwikkeling is een enorme waardevermeerdering op dit stukje grond in de hand geholpen. Een aanzienlijk deel hiervan wordt via de STAK-constructie privé toegeëigend zonder dat hierover netjes belasting wordt betaald.
- Hoe reflecteert u hierop? Bent u het met ons eens dat dit een kwalijke zaak is?
Antwoord:
Zie antwoord vraag 3. De gemeente heeft geen zicht op de volledige situatie bij de
betrokken belastingplichtigen en het college kan er derhalve geen uitspraken over doen. - Waarom zijn er in de (intentie)overeenkomsten geen afspraken opgenomen die dit
voorkomen?
Antwoord:
Omdat dit geen verantwoordelijkheid is die bij de gemeente ligt. De in de
overeenkomsten tussen partijen gemaakte afspraken worden altijd fiscaal getoetst, op de voor die transactie relevante afspraken. Het gaat daarbij bijvoorbeeld welke partij overdrachtsbelasting moet betalen, of zaken in- of exclusief btw verrekend moeten worden en dergelijke. Wij menen hierin rechtmatig en zuiver gehandeld te hebben. Hoe partijen vervolgens aan hun fiscale verplichtingen voldoen is aan henzelf en de Belastingdienst om hierop te toetsen.Belastingontwijking is in tegenstelling tot belastingontduiking in beginsel niet verboden. Indien echter met voorkennis wordt gehandeld kan soms alsnog sprake zijn van een overtreding van de wet. In deze casus is evident dat sprake is van voorkennis: Volgens de Gebiedsvisie was de Spuigroep zelfs één van de partijen die de gemeente heeft benaderd om woningbouw op deze locatie te realiseren.
- Is het college bereid om bij de belastingdienst melding te doen van deze casus en de
belastingdienst te consulteren over of deze constructie wel bonafide is?
Antwoord:
De gemeente kan alleen vooroverleg starten ten aanzien van haar eigen
belastingpositie. Het is niet mogelijk om namens andere partijen te vragen of een constructie fiscaal toelaatbaar is.Lessen voor andere gebiedsontwikkelingen
In Leiden bouwen we volledig binnenstedelijk. Tegelijkertijd willen we ook het binnenstedelijk groen sparen. Dat betekent dat we vaak bedrijventerreinen transformeren naar woonwijken of
woontorens bouwen op kleine percelen. Meestal is deze grond in handen van private partijen. Het bouwen van honderden woningen op relatief kleine stukjes grond brengt inherent enorme waardestijgingen met zich mee, waarvan bepaalde private partijen voorkennis van kunnen hebben. Zoals de casus Motorhuis-locatie laat zien kan deze waardestijging (legaal) privé toegeëigend worden. - Is het college het met ons eens dat dit een onbedoeld neveneffect kan zijn van
binnenstedelijk bouwen / verdichting?
Antwoord:
Het college wil waardestijging bij project- of gebiedsontwikkeling niet kwalificeren als
een onbedoeld neveneffect. Voor die project- of gebiedsontwikkeling zijn immers veel
investeringen nodig, die uit de waardestijging moeten worden bekostigd. Het is dus ook een noodzakelijk ingrediënt om tot ontwikkeling van bijvoorbeeld hoognodige woningen over te gaan.
Overigens gaan we als gemeente altijd uit van marktconforme waardes die we residueel laten doorrekenen door een onafhankelijke taxateur. Indien marktpartijen bij grondtransacties met andere marktpartijen een voorschot nemen op een eventuele toekomstige waarde is het aan de belastingdienst om hierop te toetsen. We kunnen daar als gemeente niks aan doen. - Ziet u voor de gemeente een rol weggelegd om grondspeculatie en belastingontwijking
door private grondeigenaren te voorkomen? Zo ja, hoe vult u deze rol in? Welke acties
onderneemt u hiertegen? Zo nee, waarom niet?
Antwoord:
Het is voor de gemeente niet mogelijk om belastingontwijking bij andere
belastingplichtigen uit te sluiten. Hiervoor kan en gaat de gemeente derhalve geen
verantwoordelijkheid nemen. - Worden er in intentie- en anterieure overeenkomsten afspraken opgenomen die
dergelijke constructies voorkomen?
Antwoord:
Nee, zie tevens het antwoord op vraag 5. - Wordt er in BIBOB-onderzoeken aandacht besteed aan constructies waarmee
belastingen worden ontweken en/of ontdoken? Zo ja, meldt u de uitkomsten aan de
fiscus?
Antwoord:
In Bibob onderzoeken wordt ook aandacht aan fiscale aspecten besteed. Uitkomsten
van een Bibob onderzoek kunnen, gelet op het geheimhoudingsregime van de wet Bibob, niet worden gedeeld met de Belastingdienst.In de koopovereenkomst tussen de Spuigroep en De Vijf Beuken staat het volgende:
“Ondergetekende, [verwijderde naam], toegevoegd notaris in het protocol van mr. [verwijderde naam], notaris met plaats van vestiging Rotterdam, verklaart dat op de onroerende zaak waarop de vervreemding in dit stuk betrekking heeft, geen aanwijzing of voorlopige aanwijzing van toepassing is in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten.” - Biedt de Wet voorkeursrecht gemeenten een mogelijkheid om te voorkomen dat
woningbouwprojecten grondeigenaren hun vastgoed tussentijds verkopen aan een STAK en zo belastingen ontwijken? Zo ja, is het college bereid om dit in te zetten om
constructies zoals door De Vijf Beuken is gehanteerd te voorkomen? Indien het college
daar niet toe bereid is, waarom niet?
Antwoord:
Het primaire doel van de Wet voorkeursrecht gemeenten is om als overheid in
aanmerking te komen als eerste koper indien de eigenaar de wens heeft zijn grond/vastgoed te verkopen. De aanleiding van het vestigen van een voorkeursrecht is het realiseren van een gewenste ontwikkeling waarbij het noodzakelijk is dat de gemeente eigenaar wordt van grond/vastgoed. Indien hier geen sprake van is wordt het instrument niet toegepast.
Het instrument wordt dus niet ingezet om eventuele legale belastingconstructies te voorkomen.
Het is aan de marktpartijen zelf om binnen de geldende wet- en regelgeving hun
belastingaangifte projecten te doen bij de Belastingdienst. Ze maken hiervoor een inschatting ten behoeve van hun businesscase voor projecten. Hier staat de gemeente buiten. Zodoende is de gemeente ook geen partij als een marktpartij meer of minder belasting moet betalen dan deze vooraf had ingeschat. - Afrondend: Welke lessen trekt u uit de gang van zaken op de Motorhuis-locatie voor
gebiedsontwikkelingen in de rest van de stad?
Antwoord:
De conclusie die we hieruit trekken is dat we binnen onze verantwoordelijkheden als
gemeente zeer zorgvuldig te werk gaan als het gaat om belasting. Maar dat er buiten onze
verantwoordelijkheid altijd zaken kunnen spelen waar we geen invloed op kunnen hebben.
Toetsen op wet- en regelgeving is aan de Belastingdienst. En in een schriftelijke reactie namens de heer Van Beukering is het college medegedeeld dat de Belastingdienst volledig op de hoogte is van de welbekende transactie met de STAK.Vragen naar aanleiding van de minnelijke overeenkomst met De Vijf Beuken
Eind vorig jaar ontving de raad van het college een raadsvoorstel om het lapje grond in de ‘oksel’ van de Plesmanlaan en Vondellaan te onteigenen ten behoeve van het aanleggen van de Leidse Ring Noord (terwijl eerder nog sprake is van overeenstemming). Op 14 december – de dag dat dit raadsvoorstel in de commissie Leefbaarheid en Bereikbaarheid behandeld zou worden – is er echter alsnog een minnelijke overeenstemming tussen de gemeente en De Vijf Beuken gesloten. - Voor welk bedrag heeft de gemeente dit perceel verworven? Bevat de gronddeal nog
andere concessies aan De Vijf Beuken (al dan niet indirect via GCCF)?
Antwoord:
De gemeente heeft het perceel verworven voor een bedrag van € 96.063. Dit bedrag is
bepaald via een onafhankelijke taxatie en betreft dus geen concessie. - In RV 23.0122 staat dat er door de gemeente op basis van een taxatie meerdere
biedingen zijn gedaan door de gemeente. Om welke bedragen ging het bij deze
biedingen?
Antwoord:
Hiermee wordt gedoeld op een eerdere taxatie. Het daarin toen getaxeerde bedrag is
vergelijkbaar (zelfs iets hoger) met het bedrag dat uiteindelijk is overeengekomen. - In RV 21.0033 staat nog dat er overeenstemming is bereikt met het Motorhuis over het
gebruik van het hoekje van de gronden. Wat heeft er na 22 juni 2021 plaatsgevonden dat
er daarna zo’n groot geschil is ontstaan tussen de gemeente en de grondeigenaar dat
aanvankelijk zelfs onteigening voorgenomen werd?
Antwoord:
Er was overeenstemming, omdat de STAK destijds heeft aangegeven bereid te zijn de
zekerheid te geven dat deze gronden door de gemeente aangekocht kunnen worden. En dat, indien de beoogde herontwikkeling van de Motorhuislocatie onverhoopt geen doorgang vindt de verkoopprijs van de gronden wordt bepaald op basis van volledige schadeloosstelling als bedoeld in artikel 40 van de Onteigeningswet. Hierna ontstond een klein verschil van inzicht in de berekening van die schadeloosstelling. - Wanneer en waarom is besloten om onteigening van dit perceel op te starten?
Antwoord:
Ambtelijk is vanuit projectteam Leidse Ring Noord in juli 2023 besloten het proces in
gang te zetten. Dit was een beheersmaatregel voor het risico dat het projectteam Vondel en de Zwaan er onverhoopt niet op tijd uit zouden komen met de initiatiefnemers. Het starten van de procedure is gedaan na goed overleg tussen de verschillende teams en portefeuillehouders.
Hierna is een collegebesluit genomen om de gemeenteraad te vragen de procedure formeel te starten. Dit besluit is van de agenda van de raadsvergadering gehaald nadat er minnelijke overeenstemming is bereikt. - Kan het college toelichten waarom het vervolgens alsnog mogelijk bleek om tot een
minnelijke overeenstemming te komen?
Antwoord:
Het is gelukt om conform planning samen met initiatiefnemers FSD en GCCF tot een
plan te komen waarmee de procedure ontwerp bestemmingsplan gestart kan worden. Bij de start van deze procedure dient het gemeentelijke kostenverhaal verzekerd te zijn, hetgeen bereikt is met het aangaan van een anterieure overeenkomst. Het sluiten van een koopovereenkomst voor de grond voor Leidse Ring Noord was een voorwaarde voor het sluiten van die anterieure overeenkomst en daarmee het in procedure brengen van het plan voor Vondel en de Zwaan.
Zodoende zijn we er alsnog minnelijk uitgekomen. - Was het college daadwerkelijk van plan om tot onteigening over te gaan of fungeerde het raadsvoorstel enkel als een drukmiddel om een deal af te dwingen?
Antwoord:
Indien we er met de initiatiefnemers niet in zouden slagen om tot een goed plan te
komen waarmee we de procedure voor het wijzigen van het bestemmingsplan konden starten, waren we inderdaad bereid om over te gaan tot onteigening. - Wat betekent de minnelijke overeenkomst voor de procedure bij de Raad van State?
Antwoord:
Die is inmiddels door de STAK ingetrokken.
(1) https://ondernemersplein.kvk.nl/stichting-administratiekantoor-stak/
(2) https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2023/02/10/antwoorden-op-kamervragen-overontwijken-heffing-box-3-vastgoed
(3) https://www.vanlanschotkempen.com/nl-nl/private-banking/inspiratie/vermogensregie/2022/box-3-despaarvariant-en-overige-bezittingen-nader-bekeken
(4) https://rijnboutt.nl/portfolio/vondel-en-de-zwaan/
(5) https://www.groepcaenencapitalfund.be/nl/groep-caenen-capital-fund-nederland
(6) https://bestuurdersonline.nl/marc-schaling/
(7) https://www.gva.be/cnt/dmf20171117_03192211
(8) https://www.levif.be/belgique/pensionnes-liegeois-des-millions-deuros-dilapides/
(9) https://www.apache.be/2018/11/28/land-invest-gate-de-verdwenen-miljoenen