Schriftelijke Vragen: Sloopbesluit sociale huurwoningen in de Zeeheldenbuurt

1. 1. Bij het verlenen van het oorspronkelijke sloopbesluit heeft de gemeente nagegaan dat het participatie proces goed is verlopen en er draagvlak was bij alle partijen. Nu dat hier wordt afgeweken van dat sloopbesluit heeft de gemeente zich nu weer vergewist dat het participatie proces ten aanzien van de betrokken partijen en de bewoners goed is verlopen?
   2. Had hier de bewonersvereniging niet een officieel advies moeten geven? Op basis van een peiling onder de bewoners? Had er een adviesaanvraag moeten zijn aangevraagd?
      
      Het verleende sloopbesluit is door de gemeenteraad afgegeven op basis van de afspraken die gemaakt zijn in de wijkvisie en het participatieproces.
   
   
   3. Hoe lang is een sloopbesluit geldig? Is er na het nemen van een sloopbesluit geen termijn waarbinnen aanvang moeten worden gemaakt met daadwerkelijke werkzaamheden?
   4. Als door omstandigheden Portaal iets anders van plan is dan destijds afgesproken in wijkvisie en participatieproces, kan dat dan zo maar? Kan dat nog steeds op basis van het zelfde besluit? Betekent dat dan dat afspraken die met woningbouwcoöperatie gemaakt worden ten aanzien van sloopbesluiten te allen tijde eenzijdig kunnen worden veranderd door de woningbouwcoöperatie? Wat zegt dat over de rol van de raad in dit proces en de waarde van het gevolgde proces en genomen besluit?
   5. Kan de gemeenteraad het sloopbesluit intrekken? Is er een manier om op politieke of bestuurlijke wijze invloed uit te oefenen op het handelen van de woningbouwcoöperatie. Wat als partijen het niet eens worden, is er dan nog een escalatie-pad wat gevolgd kan worden?
      
      In 2013 heeft Portaal zich aangesloten bij het wijkvisie proces, Portaal heeft daarna altijd verder in dat proces meegedaan, in 2014 en 2015 is er tijdens meerdere bijeenkomsten met de wijk gesproken over hoe we een gemengde wijk interpreteren. Portaal heeft daarbij de verwachting gewekt dat het voor  bestaande bewoners is.
   
   
   6. Hoe kan het zo zijn dat wijkvisie op coproductie niveau wordt opgesteld en dat gemeente en Portaal zonder de wijk in dezelfde mate te betrekken iets anders beslissen?
      
      Het wijkontwikkelingsplan is de hele basis voor de toestemming van het sloopbesluit. Immers geen toestemming voor sloop als er geen wijkontwikkelingsplan is stond in de toelichting op de regeling voor renovatie en sloop. (kennisnemingsbesluit van B&W gebaseerd op besluit van Portaal om huurwoningen te bouwen en mensen kunnen doorschuiven in eigen wijk).
   
   
   7. Is het sloopbesluit nu nog wel te zien als een correct besluit aangezien een van de partijen zonder de juiste stappen afwijkt van het wijkontwikkelingsplan? In de oorspronkelijke brief van Portaal aan huurders van de wijk stond de toezegging aan iedere bewoner dat alle bewoners konden doorstromen in de eigen wijk. Nu stelt Portaal dat de bewonersvereniging akkoord zou zijn met hun voorstel om de 40 sociale huurwoningen niet te realiseren.
   
   
   8. Kan Portaal de directe toezegging aan de bewoners zo maar passeren? Kan de bewonersvereniging die directe toezegging ongedaan maken zonder raadpleging van de bewoners? Kunnen alle bewoners nu nog doorstromen in de eigen wijk? Hoe is dat vastgesteld?
      
      Het college geeft een merkwaardige interpretatie aan het begrip gemengde wijk. In de wijkvisie staat het begrip om te omschrijven dat bewoners willen doorschuiven van grotere woning naar kleinere woning en visa versa, maar nu is de interpretatie dat mensen van buitenaf er nu ook kunnen komen wonen.
   
   
   9. Is het college het eens met de stelling dat oorspronkelijk het begrip gemengde wijk gericht was op de bewoners van de wijk zelf? Heeft de woningbouwcoöperatie zelfstandig de betekenis in deze casus verandert naar bouwen voor mensen van buiten de wijk en in een nader segment?
      
      Portaal heeft compensatie voor de 40 sociale huurwoningen beloofd.
   
   
   10. Waar en wanneer vind deze compensatie plaats en welke garanties geeft Portaal dat dit gaat plaatsvinden? Als er wel financiële ruimte is voor compensatie waarom kunnen de woningen dan niet in de Zeeheldenbuurt gerealiseerd worden?
   11. Valt het onder een andere poot van portaal als er 40 vrije sector huurwoningen worden gebouwd? Zijn er garanties dat die woningen niet verkocht worden in de toekomst? Wat zijn de consequenties voor de wijkvisie en voor het thema gemengde wijk?
       
       Op eerdere schriftelijke vragen betreffende de uitgestelde nieuwbouw in de Zeeheldenbuurt heeft het college op 5 december jl. geantwoord dat de kaders die in de wijkvisie vanuit de gemeente zijn meegegeven helder zijn. Onderdeel daarvan is dat alle vervangende nieuwbouw terugkomt in de sociale huursector. In februari jl. deelt Portaal mee dat hiervan wordt afgeweken.
   
   
   12. Hoe is deze afwijkende besluitvorming tussen de antwoorden op 5 december jl. en het bekend maken van het nieuwe besluit via de nieuwsbrief van Portaal in februari jl. precies tot stand gekomen? Hoe vaak is er tussen de gemeente en Portaal overlegd? Wat waren de argumenten om uiteindelijk in te stemmen en af te wijken van de kaders die in de wijkvisie vanuit de gemeente meegegeven zijn?

Antwoorddatum: 17 juni 2019

1. Bij het verlenen van het oorspronkelijke sloopbesluit heeft de gemeente nagegaan dat het participatie proces goed is verlopen en er draagvlak was bij alle partijen. Nu dat hier wordt afgeweken van dat sloopbesluit heeft de gemeente zich nu weer vergewist dat het participatie proces ten aanzien van de betrokken partijen en de bewoners goed is verlopen?

Antwoord: Het sloopbesluit is een besluit van Portaal, het kennisnemingsbesluit is een besluit van het college. Een corporatie kan na onderzoek besluiten dat sloop (en daarna nieuwbouw) de beste manier is
om kwalitatief goede woningen aan het bezit toe te voegen. Dit besluit wordt aan bewoners uitgelegd en in een draagvlakmeting wordt gekeken of bewoners hiermee instemmen. Als minimaal 70% van de bewoners instemt wordt het besluit redelijk geacht.

Het kennisnemingsbesluit is procedureel van aard en toetst of het sloopbesluit van de corporatie zorgvuldig genomen is. Doel van het kennisnemingsbesluit is het waarborgen van de belangen van de huurders van de te slopen woningen en een goede afstemming met het gemeentelijk beleid. Met het kennisnemingsbesluit kunnen de dan zittende bewoners stadsvernieuwingsurgentie krijgen.

De gemeente heeft helaas geen juridische instrumenten in handen om het besluit van Portaal, om de woningen niet terug te bouwen als sociale huurwoningen maar als middeldure huurwoningen, tegen te gaan. Hoe vervelend dit voor ons en de bewoners ook voelt.

Volgens de Renovatie- en sloopprocedure 2009 toetst de gemeente op de volgende punten: 1. Is er een dringende noodzaak tot sloop-nieuwbouw; 2. Historisch/architectonisch / stedenbouwkundig; 3. Beleid gemeente; 4. Goede en zorgvuldige communicatie met bewoners, Bewonerscommissie en Buurtvereniging; 5. Draagvlak (minimaal 70% van de bewoners heeft  ingestemd); 6. De corporatie spant zich in om de tijd tussen sloop en nieuwbouw zo kort mogelijk te laten zijn; 7. Wijkvisie; 8. Beeldkwaliteitsplan nieuwbouw. Deze punten zijn in het Kennisnemingsbesluit ‘Besluit Zeeheldenbuurt, deel 2, BW 14.0964’ toegelicht en beoordeeld.

De oorspronkelijke huurders zijn inmiddels adequaat geherhuisvest. De rest van de buurt is destijds akkoord gegaan met de plannen van Portaal met het idee dat er doorstroom mogelijk is naar de nieuwbouw. Een groot gedeelte van de mensen die destijds interesse hadden in een nieuwe woning, zijn volgens Portaal inmiddels ook gehuisvest in o.a. Lakenplein. Portaal heeft in de wijk aangegeven graag met de huurders in contact te komen voor wie dit niet geldt en zich gedupeerd voelt.

In het kennisnemingsbesluit heeft het college aangegeven dat bij Portaal getoetst is of de sloop nieuwbouw zo kort mogelijk gehouden kan worden. Portaal heeft daar destijds op aangegeven dat dit het geval was, waarbij het college nog de kanttekening gemaakt had dat de planning ambitieus is. De start van de werkzaamheden is uiteindelijk enorm vertraagd. Wij zijn niet blij met deze gang van zaken en de inmiddels ontstane situatie.

We zaten (en zitten op dit moment nog) in overleg over de gewijzigde plannen van Portaal: de gemeente heeft geen goedkering op de gewijzigde plannen gegeven. Wij waren als gemeente in de veronderstelling dat we samen met Portaal zouden kijken naar mogelijkheden om alsnog sociale huurwoningen te realiseren in plaats van middelhoge huurwoningen. Omdat we nog in gesprek waren en het niet eens waren met de koers van Portaal, hadden we graag gezien dat Portaal had gewacht met het houden van een bewonersavond. Omdat ook wij verrast waren door de snelheid van de informatiestroom hebben we hier onvoldoende kans gehad het participatieproces te volgen.

2. Had hier de bewonersvereniging niet een officieel advies moeten geven? Op basis van een peiling onder de bewoners? Had er een adviesaanvraag moeten zijn aangevraagd?

Antwoord: Als in de vraag gerefereerd wordt naar overleg en advies tussen bewonerscommissie en corporatie dan valt dit onder de Overlegweg (Het wettelijk systeem voor het overleg tussen woningcorporatie als verhuurder en het collectief van huurders). Een bewonerscommissie bespreekt met de corporatie zaken over het complex waarin zij wonen. De gemeente is daar geen partij in.

Als in de vraag gerefereerd wordt naar het kennisnemingsbesluit: de bewonerscommissie was al akkoord met het (oorspronkelijke) plan. De oorspronkelijke bewoners zijn op de voorgeschreven wijze betrokken. Nogmaals een (hernieuwd) kennisnemingsbesluit nemen zou ertoe leiden dat voor het zelfde project twee keer stadsvernieuwingsurgentie zou worden verleend.

Het verleende sloopbesluit is door de gemeenteraad afgegeven op basis van de afspraken die gemaakt zijn in de wijkvisie en het participatieproces.

3. Hoe lang is een sloopbesluit geldig? Is er na het nemen van een sloopbesluit geen termijn waarbinnen aanvang moeten worden gemaakt met daadwerkelijke werkzaamheden?

Antwoord: Het sloopbesluit is een besluit van de corporatie. Dit besluit gaat over sloop van woningen, niet over eventuele nieuwbouw. Er is geen termijn verbonden aan het sloopbesluit. Bij een sloopbesluit dient een corporatie draagvlak onder bewoners te vinden (vinden bewoners dat sloop het beste is voor de woningen. Een corporatie dient hier voldoende zorgvuldig over te communiceren met bewoners.

4. Als door omstandigheden Portaal iets anders van plan is dan destijds afgesproken in wijkvisie en participatieproces, kan dat dan zo maar? Kan dat nog steeds op basis van het zelfde besluit? Betekent dat dan dat afspraken die met woningbouwcoöperatie gemaakt worden ten aanzien van sloopbesluiten te allen tijde eenzijdig kunnen worden veranderd door de woningbouwcoöperatie? Wat zegt dat over de rol van de raad in dit proces en de waarde van het gevolgde proces en genomen besluit?

Antwoord: Nee, dat kan niet zo maar. Portaal moet zich houden aan gemeentelijk beleid (hier o.a. de wijkvisie, het beeldkwaliteitsplan), het bestemmingsplan en de prestatieafspraken. Aan al deze voorwaarden houdt Portaal zich met de nieuwe plannen. We hebben als gemeente en als gemeenteraad dus geen juridische middelen om dit tegen te houden. Portaal heeft een eigen verantwoordelijkheid om plannen te wijzigen als het naar het oordeel van Portaal niet verantwoord is. Dat kan zijn om financiële redenen of om andere redenen.

5. Kan de gemeenteraad het sloopbesluit intrekken? Is er een manier om op politieke of bestuurlijke wijze invloed uit te oefenen op het handelen van de woningbouwcoöperatie. Wat als partijen het niet eens worden, is er dan nog een escalatie-pad wat gevolgd kan worden?

Antwoord: Het sloopbesluit is een besluit van de corporatie, niet van de gemeente. De gemeente kan dit dus niet intrekken. De gemeente toetst met het kennisnemingsbesluit of de corporatie het sloopbesluit zorgvuldig heeft genomen en gecommuniceerd. Dit zegt niets over de nieuwbouwplannen.

Via (bestuurlijk) overleg kan de gemeente invloed uitoefenen en trachten bewoners en Portaal bij elkaar te brengen om een voor partijen zo tevreden mogelijke oplossing te bewerkstelligen.

We willen nogmaals benadrukken dat wij ook niet blij zijn met het besluit van Portaal om de sociale huurwoningen niet te realiseren. Door de snelheid van Portaal in het einde van het proces zijn wij onvoldoende in staat geweest om een goed gesprek hierover te voeren. In 2013 heeft Portaal zich aangesloten bij het wijkvisie proces, Portaal heeft daarna altijd verder in dat proces meegedaan, in 2014 en 2015 is er tijdens meerdere bijeenkomsten met de wijk gesproken over hoe we een gemengde wijk interpreteren. Portaal heeft daarbij de verwachting gewekt dat het voor bestaande bewoners is.

6. Hoe kan het zo zijn dat wijkvisie op coproductie niveau wordt opgesteld en dat gemeente en Portaal zonder de wijk in dezelfde mate te betrekken iets anders beslissen?

Antwoord: De gemeente was nog in gesprek met Portaal. Het standpunt van de gemeente is altijd geweest dat we willen dat er 40 sociale huurwoningen, conform afspraak, worden gerealiseerd. De
gemeente heeft niets anders besloten. Het is de eigen beslissing van Portaal geweest om hier 40 middeldure huurwoningen te realiseren. Niet de beslissing van de gemeente.

Het wijkontwikkelingsplan is de hele basis voor de toestemming van het sloopbesluit. Immers geen toestemming voor sloop als er geen wijkontwikkelingsplan is stond in de toelichting op de regeling voor renovatie en sloop. (kennisnemingsbesluit van B&W gebaseerd op besluit van Portaal om huurwoningen te bouwen en mensen kunnen doorschuiven in eigen wijk).

7. Is het sloopbesluit nu nog wel te zien als een correct besluit aangezien een van de partijen zonder de juiste stappen afwijkt van het wijkontwikkelingsplan?

Antwoord: Zie antwoorden op vragen 1, 2 en 3.

In de oorspronkelijke brief van Portaal aan huurders van de wijk stond de toezegging aan iedere bewoner dat alle bewoners konden doorstromen in de eigen wijk. Nu stelt Portaal dat de bewonersvereniging akkoord zou zijn met hun voorstel om de 40 sociale huurwoningen niet te realiseren.

8. Kan Portaal de directe toezegging aan de bewoners zo maar passeren? Kan de bewonersvereniging die directe toezegging ongedaan maken zonder raadpleging van de bewoners? Kunnen alle bewoners nu nog doorstromen in de eigen wijk? Hoe is dat vastgesteld?

Antwoord: Dit is een zaak tussen Portaal en huurders / bewonerscommissie. De gemeente is hier geen partij in en kent niet alle correspondentie en afspraken. De gemeente kan hier dus ook niet over oordelen. Als huurders / bewonerscommissie onvoldoende tevreden zijn met het antwoord of van mening zijn dat afspraken niet nagekomen zijn, dan staat het huurders (in uiterste geval) vrij om dit voor te leggen aan de rechter.

Als gemeente willen we graag een bemiddelende rol op ons nemen om er gezamenlijk uit te komen.

We hebben aan Portaal gevraag en actieve rol te spelen in het benaderen van bewoners wie er geïnteresseerd was om naar de Van Speykstraat te verhuizen. Van Portaal hebben we vernomen dat Portaal hier welwillend tegenover staat.

Het college geeft een merkwaardige interpretatie aan het begrip gemengde wijk. In de wijkvisie staat het begrip om te omschrijven dat bewoners willen doorschuiven van grotere woning naar kleinere woning en visa versa, maar nu is de interpretatie dat mensen van buitenaf er nu ook kunnen komen wonen.

9. Is het college het eens met de stelling dat oorspronkelijk het begrip gemengde wijk gericht was op de bewoners van de wijk zelf? Heeft de woningbouwcoöperatie zelfstandig de betekenis in deze casus verandert naar bouwen voor mensen van buiten de wijk en in een nader segment?

Antwoord: Met het begrip gemengde wijk in de wijkvisie Zeeheldenbuurt (RV 14.0113, Kaders herontwikkeling Zeeheldenbuurt; wijkvisie en uitvoeringsprogramma Zeeheldenbuurt). wordt bedoeld dat mensen vanuit de Zeeheldenbuurt kunnen doorstromen naar een beter passende woning. In de wijkvisie wordt een gemengde buurt omschreven als een buurt “waar oud en jong, mensen met kleine en wat grotere beurs, huur en koop, gezamenlijk wonen en leven. De sterke wens is om als (woon-)buurt plek te bieden voor alle generaties: een levensloopbestendige buurt.” Dat betekent dat Portaal en andere ontwikkelaars bij hun nieuwbouw- of renovatieplannen én de gemeente bij de plannen voor openbare ruimte en voorzieningen, rekening moeten met deze uitgangspunten voor een gemengde en levensloopbestendige Zeeheldenbuurt.

Uitgangspunt 1: draagt de renovatie of nieuwbouw bij aan een levensloopbestendige buurt en in welke mate krijgt dit vorm door: (1) een goede menging: eengezinswoningen (ook grotere), woningen voor alleenstaanden en starters, senioren/ mensen met een fysieke beperking, beschermde woonvormen, (2) flexibel bouwen, (3) levensloopbestendige woningen. Met de realisatie van 40 middeldure huurwoningen denkt Portaal te voldoen aan een vraag vanuit de wijk zelf. Zij zien dat er in de Zeeheldenbuurt veel mensen in een sociale huurwoning ‘scheef’ wonen, maar op dit moment geen mogelijkheid hebben om binnen de wijk door te stromen naar een grotere huurwoning. De verwachting is daarom dat mensen uit de Zeeheldenbuurt zullen doorstromen naar de middeldure huurwoningen.

Hoewel doorstroming op zichzelf positief is, zijn we niet blij met het besluit van Portaal. De gemeente heeft destijds het kennisnemingsbesluit genomen onder andere verwachtingen. Portaal heeft hier nu eenzijdig een andere koers besloten Portaal heeft compensatie voor de 40 sociale huurwoningen beloofd.

10. Waar en wanneer vind deze compensatie plaats en welke garanties geeft Portaal dat dit gaat plaatsvinden? Als er wel financiële ruimte is voor compensatie waarom kunnen de woningen dan niet in de Zeeheldenbuurt gerealiseerd worden?

Antwoord: Portaal heeft op dit moment nog geen concreet project waar deze woningen gecompenseerd zullen worden. Wel heeft Portaal de toezegging gedaan dit te compenseren. Wij hebben met Portaal gesproken over mogelijke locaties. Portaal is bezig met planvorming, maar deze zijn nog onvoldoende concreet. Wij zullen de toezegging van Portaal voor het compenseren van de 40 sociale huurwoningen opnemen in de komende Prestatieafspraken, zodat dit vastgelegd en geborgd is.

11. Valt het onder een andere poot van portaal als er 40 vrije sector huurwoningen worden gebouwd? Zijn er garanties dat die woningen niet verkocht worden in de toekomst? Wat zijn de consequenties voor de wijkvisie en voor het thema gemengde wijk?

Antwoord: De middenhuurwoningen vallen in praktisch opzicht onder dezelfde beheertak als DAEB woningen binnen Portaal. Portaal kent wel een administratieve scheiding tussen haar DAEB en niet-DAEB tak. Portaal naar de gemeente heeft de wens uitgesproken om te groeien in Leiden en dat verkoop daarmee vooralsnog niet voor de hand ligt.

Voor het antwoord op de vraag wat de consequenties voor de wijkvisie en thema gemengde wijken verwijzen wij u naar het antwoord op vraag 9.

Op eerdere schriftelijke vragen betreffende de uitgestelde nieuwbouw in de Zeeheldenbuurt heeft het college op 5 december jl. geantwoord dat de kaders die in de wijkvisie vanuit de gemeente zijn meegegeven helder zijn. Onderdeel daarvan is dat alle vervangende nieuwbouw terugkomt in de sociale huursector. In februari jl. deelt Portaal mee dat hiervan wordt afgeweken.

12. Hoe is deze afwijkende besluitvorming tussen de antwoorden op 5 december jl. en het bekend maken van het nieuwe besluit via de nieuwsbrief van Portaal in februari jl. precies tot stand gekomen? Hoe vaak is er tussen de gemeente en Portaal overlegd? Wat waren de argumenten om uiteindelijk in te stemmen en af te wijken van de kaders die in de wijkvisie vanuit de gemeente meegegeven zijn?

Antwoord: Het college heeft niet ingestemd met het besluit van Portaal. Wij waren net zo verrast dat dit zo snel medegedeeld werd aan de buurt, omdat we nog in gesprek waren – en zijn – over de mogelijkheden en gevolgen.

Al in de beantwoording van de raadsvragen op 5 december jl. onderkenden wij dat de bouwkosten in Nederland fors gestegen zijn en dat projecten daardoor onder druk kunnen komen te staan.

Op ambtelijk en bestuurlijk niveau heeft hier meerdere malen overleg over plaatsgevonden. In het contact met Portaal hebben we in eerste instantie gezocht naar mogelijkheden om het plan in originele staat toch doorgang te kunnen laten vinden. Toen Portaal aangaf dat dit (financieel) onhaalbaar voor hen bleek hebben we gesproken over compensatie van de plannen.

Wij waren verrast door de beslissing van Portaal om een bewonersavond te houden om de huurders te informeren. Wij hadden hier graag een rol in gehad om het participatieproces beter te laten verlopen. De begeleidingsgroep van de wijkvisie was namelijk niet op de hoogte gesteld van de gewijzigde plannen. Portaal had wel aangegeven dat de bewonerscommissie op de hoogte was en akkoord ging met de gewijzigde plannen. Echter nadien bleek dat er tussen bewoners en Portaal verschil van mening was over eerdere afspraken omtrent terugkeermogelijkheden van originele bewoners in de Van Speykstraat.

Daarop heeft er ambtelijk en vervolgens op 26 maart een bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen een aantal bewoners en Wethouders Spijker en Damen. Naar aanleiding van dat gesprek heeft de gemeente aan Portaal gevraagd of Portaal bereid was een onafhankelijke wijkpeiling te laten uitvoeren door de Huurdersbelangenvereniging en Portaal te verzoeken om eventuele gedupeerde huurders actief te benaderen en voor hen een oplossing te vinden.

Van Portaal hebben wij de reactie ontvangen dat zij niet van plan zijn een onafhankelijke wijkpeiling uit te voeren. Gezien de gewijzigde plannen dringt het college hier bij Portaal wel op aan. Wij zijn van mening dat Portaal zo snel mogelijk in gesprek moet gaan met de (getroffen) bewoners.