Indiendatum: 22 februari 2023
Door: Thijs Vos (Partij Sleutelstad)
Het isoleren van woningen leidt tot een lagere energierekening en een afname van CO2-uitstoot door een lager energiegebruik. Isoleren dient dan ook een topprioriteit te zijn. Helaas blijkt bij Verenigingen van Eigenaren het isoleren en verduurzamen maar lastig op gang te komen. Redenen hiervoor zijn een gebrek aan financiële middelen, beperkte toegang tot subsidies en andere overheidsregelingen, en complexe besluitvorming. Bewoners zijn immers gezamenlijk eigenaar en kunnen daarom alleen bij (grote) meerderheden in vaak meerdere vergaderingen besluiten tot groot onderhoud.
In totaal kent Leiden immers 1.650 Verenigingen van Eigenaren, waar 14.155 woningen en bijna 7.000 andere eenheden (zoals winkels) deel uit van maken. Dat is een kwart van alle Leidse woningen. Tussen Verenigingen van Eigenaren zijn er grote verschillen. Enerzijds zijn er de duizend kleine VvE’s die bestaan uit twee tot acht appartementen, zoals portiekwoningen of woningen die zijn gesplitst in boven- en benedenwoningen. Deze kleine VvE’s bestaan samen uit 2.500 woningen. Deze stammen veelal uit de eerste helft van de twintigste eeuw. Anderzijds zijn er de grote, veelal in de buitenwijken gelegen flats, die soms uit meer dan honderd woningen bestaan. Deze middelgrote en grote VvE’s herbergen gezamenlijk meer dan tienduizend woningen in Leiden.[1]
Ondanks de verschillen hebben Verenigingen van Eigenaren de gemene deler dat de meeste VvE-complexen uit de vorige eeuw dateren en dat ze niet voldoen aan de isolatienormen die we tegenwoordig stellen. Energielabel G is geen uitzondering. Gasverbruik en energierekeningen zijn daardoor hoog. Waar bij sociale huurwoningen corporaties verplicht zijn om te verduurzamen en woningeigenaren in principe zelf aan de slag kunnen, is men hier bijna volledig afhankelijk van de Vereniging van Eigenaren.
Wat de fractie van Partij Sleutelstad betreft verdienen Verenigingen van Eigenaren dan ook bijzondere aandacht van de gemeente.
Op grond van artikel 45 van het Reglement van Orde stelt het lid Vos (Partij Sleutelstad) het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leiden de volgende vragen:
- Is het college bekend met de problemen waar VvE’s tegenaan lopen bij isolatie- en andere verduurzamingsmaatregelen? Zo ja, wat heeft zij dan tot nu toe gedaan om deze problemen te adresseren?
- Is het college het met ons eens dat VvE’s ook mee moeten kunnen gaan in de verduurzaming van woningen?
De gemeente Leiden hanteert op dit moment al een aantal regelingen die Leidenaren ondersteunen bij het verduurzamen en isoleren van woningen.
- Kan het college per bestaande verduurzamings- en isolatieregeling aangeven of VvE’s en/of individuele VvE-bewoners hiervoor in aanmerking komen?
- Is het college het met ons eens dat de verduurzaming van VvE’s meer aandacht verdiend van de gemeente?
De vier grote steden hebben de problematiek bij VvE’s expliciet erkend en hebben of zijn bezig met het opzetten van programma’s die VvE’s ondersteunen bij isolatie en verduurzaming. Zo heeft de gemeente Amsterdam een VvE-aanpak opgezet, die onder andere bestaat uit gratis advies en begeleiding van VvE’s, subsidie en leningen om knelpunten bij de verduurzaming van VvE’s weg te nemen en een inkoopactie voor kleine VvE’s.
In Leiden zijn VvE’s en hun bewoners juist uitgesloten van bijvoorbeeld de recent gelanceerde advies- en inkoopactie voor energiebesparende maatregelen.[2]
- Is het college bereid om in navolging van Amsterdam en andere grote steden een specifieke VvE-aanpak te ontwikkelen?
- Hoe kijkt het college naar de maatregelen die Amsterdam voor VvE’s heeft geïnitieerd? Is zij bereid om deze over te nemen? Zo nee, waarom niet?
- Waarom heeft Leiden (kleine) VvE’s en hun bewoners uitgesloten van de advies- en inkoopactie voor energiebesparende maatregelen?
Gemengde VvE’s:
Verenigingen van Eigenaren bestaan niet alleen uit koopappartementen, maar kunnen ook uit huurwoningen bestaan. In dat geval is sprake van een gemengde VvE: Er is dan veelal sprake van een verhuurder die een groot aantal appartementsrechten bezit en enkele tot tientallen particuliere woningeigenaren. Duizenden Leidenaren huren een woning in een VvE-complex. Zij hebben een bijzondere positie: zij hebben geen stemrecht in de vergadering van de VvE, maar zijn wel afhankelijk van de beslissingen van de VvE.
- Is het college het met ons eens dat dit laatste een onwenselijke situatie is?
- Is het mogelijk om met verhuurders (bijvoorbeeld in de prestatieafspraken met corporaties) afspraken te maken die die betrokkenheid van VvE-huurders waarborgen? Zo ja, is het college daartoe bereid?
Afgaande op een reportage van omroep Sleutelstad[3] zijn corporaties niet altijd even proactief betrokken bij isolatie- en onderhoudsplannen van VvE-complexen waar zij woningen bezitten.
- Heeft het college in de prestatieafspraken specifieke afspraken gemaakt met corporaties over hun rol en betrokkenheid bij isolatie en onderhoud van gemengde VvE’’s? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?
Tijdelijk Noodfonds Energie:
Een aantal energiebedrijven en schuldhulpverleningsorganisaties hebben met ondersteuning van de Rijksoverheid het Tijdelijke Noodfonds Energie opgezet. Indien een huishouden te veel van het inkomen kwijt is voor energie dan betaalt het Noodfonds een deel van de energierekening. Daarbij maakt het niet bij welke energieleverancier het huishouden is aangesloten. Dit kan voor Leidenaren die hard worden geraakt door de hoge energiekosten een belangrijke uitkomst zijn.
Alleen huishoudens met een eigen contract komen hier echter voor in aanmerking. Het gevolg is dat Leidenaren die in flats met blokverwarming wonen zijn uitgesloten. Op dit vlak vallen de bewoners van (gemengde) VvE’s – naast anderen – dus ook buiten de boot.
- Is het college het met ons eens dat dit een schrijnende situatie is? Zo ja, is het college bereid om er bij het Noodfonds op aan te dringen om ook een passende regeling voor huishoudens met blokverwarming op te zetten?
- Wat kan het college doen voor bewoners die in deze schrijnende situatie terecht komen?
Voetnoten:
[1] https://sleutelstad.nl/2022/12/09/beter-isoleren-van-10-000-leidse-vve-woningen-stagneert/
[2] https://gemeente.leiden.nl/bestuur/publicaties/persberichten/start-inkoopactie-voor-zonnepanelen-en-isolatie/
[3] https://sleutelstad.nl/2023/02/01/operatie-merendonk-114-koop-en-huurflats-samen-verduurzamen/
Antwoorddatum: 21 maart 2023
Door: Thijs Vos (Partij Sleutelstad)
Het isoleren van woningen leidt tot een lagere energierekening en een afname van CO2-uitstoot door een lager energiegebruik. Isoleren dient dan ook een topprioriteit te zijn. Helaas blijkt bij Verenigingen van Eigenaren het isoleren en verduurzamen maar lastig op gang te komen. Redenen hiervoor zijn een gebrek aan financiële middelen, beperkte toegang tot subsidies en andere overheidsregelingen, en complexe besluitvorming. Bewoners zijn immers gezamenlijk eigenaar en kunnen daarom alleen bij (grote) meerderheden in vaak meerdere vergaderingen besluiten tot groot onderhoud.
In totaal kent Leiden immers 1.650 Verenigingen van Eigenaren, waar 14.155 woningen en bijna 7.000 andere eenheden (zoals winkels) deel uit van maken. Dat is een kwart van alle Leidse woningen. Tussen Verenigingen van Eigenaren zijn er grote verschillen. Enerzijds zijn er de duizend kleine VvE’s die bestaan uit twee tot acht appartementen, zoals portiekwoningen of woningen die zijn gesplitst in boven- en benedenwoningen. Deze kleine VvE’s bestaan samen uit 2.500 woningen. Deze stammen veelal uit de eerste helft van de twintigste eeuw. Anderzijds zijn er de grote, veelal in de buitenwijken gelegen flats, die soms uit meer dan honderd woningen bestaan. Deze middelgrote en grote VvE’s herbergen gezamenlijk meer dan tienduizend woningen in Leiden.[1]
Ondanks de verschillen hebben Verenigingen van Eigenaren de gemene deler dat de meeste VvE-complexen uit de vorige eeuw dateren en dat ze niet voldoen aan de isolatienormen die we tegenwoordig stellen. Energielabel G is geen uitzondering. Gasverbruik en energierekeningen zijn daardoor hoog. Waar bij sociale huurwoningen corporaties verplicht zijn om te verduurzamen en woningeigenaren in principe zelf aan de slag kunnen, is men hier bijna volledig afhankelijk van de Vereniging van Eigenaren.
Wat de fractie van Partij Sleutelstad betreft verdienen Verenigingen van Eigenaren dan ook bijzondere aandacht van de gemeente.
Op grond van artikel 45 van het Reglement van Orde stelt het lid Vos (Partij Sleutelstad) het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leiden de volgende vragen:
- Is het college bekend met de problemen waar VvE’s tegenaan lopen bij isolatie- en andere verduurzamingsmaatregelen? Zo ja, wat heeft zij dan tot nu toe gedaan om deze problemen te adresseren?
Antwoord:
Het college is bekend met deze problemen . De besluitvormingsprocessen zijn vaak lang, de reserves van een VVE niet voldoende om grote verduurzamingsmaatregelen te treffen en de individuele budgetten lopen sterk uiteen. Op het moment kunnen VvE’s gratis energiescans aanvragen bij de omgevingsdienst en kunnen VvE’s een gunstige duurzaamheidslening aanvragen via het Duurzaam Bouwloket. Helaas hebben we wel moeten concluderen dat beide niet bekend genoeg zijn bij VvE’s waardoor het aantal aangevraagde energiescans en leningen heel laag is. In het binnenkort vast te stellen Leids Isolatieoffensief voor woningen zullen we aandacht besteden aan het ondersteunen van VvE’s. - Is het college het met ons eens dat VvE’s ook mee moeten kunnen gaan in de verduurzaming van woningen?
Antwoord:
Het college is het eens dat woningeigenaren in VvE’s ook moeten kunnen verduurzamen.
De gemeente Leiden hanteert op dit moment al een aantal regelingen die Leidenaren ondersteunen bij het verduurzamen en isoleren van woningen.
- Kan het college per bestaande verduurzamings- en isolatieregeling aangeven of VvE’s en/of individuele VvE-bewoners hiervoor in aanmerking komen?
Antwoord:
Hieronder een overzicht van de lopende regelingen waar leden van VvE’s in aanmerking voor komen [4] - Is het college het met ons eens dat de verduurzaming van VvE’s meer aandacht verdiend van de gemeente?
Antwoord:
Ook hier is het college het mee eens. Hier willen wij binnen het Leids Isolatieoffensief voor woningen activiteiten op organiseren en onze energie op inzetten. We willen ook aanhaken op de plannen van het rijk die voor deze specifieke doelgroep nog worden opgezet.
De vier grote steden hebben de problematiek bij VvE’s expliciet erkend en hebben of zijn bezig met het opzetten van programma’s die VvE’s ondersteunen bij isolatie en verduurzaming. Zo heeft de gemeente Amsterdam een VvE-aanpak opgezet, die onder andere bestaat uit gratis advies en begeleiding van VvE’s, subsidie en leningen om knelpunten bij de verduurzaming van VvE’s weg te nemen en een inkoopactie voor kleine VvE’s.
In Leiden zijn VvE’s en hun bewoners juist uitgesloten van bijvoorbeeld de recent gelanceerde advies- en inkoopactie voor energiebesparende maatregelen.[2]
- Is het college bereid om in navolging van Amsterdam en andere grote steden een specifieke VvE-aanpak te ontwikkelen?
Antwoord:
Ja, de VvE aanpak wordt op dit moment vorm gegeven. Hiervoor worden ook gesprekken gevoerd met bijvoorbeeld Den Haag die al een VvE balie heeft opgezet. De pilots die lopen in bijvoorbeeld Amsterdam met betrekking tot collectief inkopen voor VvE’s wordt ook op de voet gevolgd om dit wellicht ook in Leiden te kunnen aanbieden. - Hoe kijkt het college naar de maatregelen die Amsterdam voor VvE’s heeft geïnitieerd? Is zij bereid om deze over te nemen? Zo nee, waarom niet?
Antwoord:
Amsterdam heeft de ambitie om voor 2040 alle VvE’s aardgasvrij te hebben. Om dit doel te behalen moeten ze wel volle kracht vooruit in hun VvE aanpak. Wij vinden de aanpak die zij hebben opgezet veelzijdig en zijn zeker bereid om delen hiervan over te nemen, aangepast op de situatie in Leiden. Daarnaast heeft de VVE bond Amsterdam (ongevraagd) advies gegeven over de Amsterdamse VvE aanpak met daarin een enkele kritische noot. Ook deze nemen wij mee in de Leidse VvE aanpak. Het is belangrijk om van elkaar te leren en bij te sturen waar nodig. - Waarom heeft Leiden (kleine) VvE’s en hun bewoners uitgesloten van de advies- en inkoopactie voor energiebesparende maatregelen?
Antwoord:
Het college wilde deze winter graag iets organiseren voor woningeigenaren. Onze wens was om ook VvE’s mee te nemen in het aanbod. Maar omdat dit helaas andere besluitsvormingsprocessen zijn, zijn het vooral de uitvoeringspartijen die hier (nog) geen ervaring mee hebben en dit daarom niet konden en willen aanbieden.
Gemengde VvE’s:
Verenigingen van Eigenaren bestaan niet alleen uit koopappartementen, maar kunnen ook uit huurwoningen bestaan. In dat geval is sprake van een gemengde VvE: Er is dan veelal sprake van een verhuurder die een groot aantal appartementsrechten bezit en enkele tot tientallen particuliere woningeigenaren. Duizenden Leidenaren huren een woning in een VvE-complex. Zij hebben een bijzondere positie: zij hebben geen stemrecht in de vergadering van de VvE, maar zijn wel afhankelijk van de beslissingen van de VvE.
- Is het college het met ons eens dat dit laatste een onwenselijke situatie is?
Antwoord:
Het stemrecht in een VvE is voorbehouden aan de verhuurder. De verhuurder draagt ook de kosten die volgen uit de beslissingen die door de VvE genomen worden. De regelgeving rondom VvE’s is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. - Is het mogelijk om met verhuurders (bijvoorbeeld in de prestatieafspraken met corporaties) afspraken te maken die die betrokkenheid van VvE-huurders waarborgen? Zo ja, is het college daartoe bereid?
Antwoord:
Huurders kunnen via een bewonerscommissie of een huurdersorganisatie betrokken zijn bij de inzet van hun verhuurder bij het wooncomplex waar zij wonen. De rechten en plichten bewonerscommissies zijn vastgelegd in de ‘Wet op het Overleg Huurders Verhuurders’ (ook wel de Overlegwet). In deze wet staat dat bewonerscommissies de volgende rechten hebben:
• Informatierecht: het recht om informatie van de verhuurder te ontvangen (bijvoorbeeld over renovatie- of sloopplannen).
• Overlegrecht: ze kunnen, in bepaalde situaties, aan de verhuurder vragen met hen te overleggen. Dit moet eens per jaar verplicht gebeuren.
• Adviesrecht: het recht om advies te geven over voorgenomen beleid. Dit adviesrecht heeft een opschortende werking en de verhuurder kan alleen gemotiveerd van dit advies afwijken.
• Agenderingsrecht: het recht om onderwerpen op de overlegagenda te zetten.
Omdat huurders deze rechten nu al hebben, zien we als college geen meerwaarde in het maken van extra afspraken over de betrokkenheid van VvE-huurders. Daarnaast zijn
huurdersorganisaties rechtstreeks betrokken bij de totstandkoming van de prestatieafspraken.
Op het gebied van duurzaamheid heeft een huurder het recht om bij zijn verhuurder energiebesparende maatregelen af te dwingen. Hier tegenover staat dat de huurder bereid moet
zijn tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de verwachte energiebesparing en investeringskosten. De realisatie van die energiebesparende maatregelen is soms wel een probleem. Binnen een VvE is het doorvoeren van energiebesparende maatregelen (meestal) een besluit dat een VvE gezamenlijk met een meerderheid van de huiseigenaren moet nemen. Dan dient er consensus te zijn over de maatregelen, het tijdpad en de kosten. Dat zijn vaak ingewikkelde trajecten waar zowel huiseigenaren, huurders als verhuurders een rol in hebben.
Afgaande op een reportage van omroep Sleutelstad[3] zijn corporaties niet altijd even proactief betrokken bij isolatie- en onderhoudsplannen van VvE-complexen waar zij woningen bezitten.
- Heeft het college in de prestatieafspraken specifieke afspraken gemaakt met corporaties over hun rol en betrokkenheid bij isolatie en onderhoud van gemengde VvE’’s? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?
Antwoord:
Het college werkt vanuit verschillende programma’s en projecten met corporaties samen op het gebied van duurzaamheid breed en het treffen van isolatiemaatregelen specifiek. Er zijn geen speciale afspraken over VvE’s gemaakt.=
Tijdelijk Noodfonds Energie:
Een aantal energiebedrijven en schuldhulpverleningsorganisaties hebben met ondersteuning van de Rijksoverheid het Tijdelijke Noodfonds Energie opgezet. Indien een huishouden te veel van het inkomen kwijt is voor energie dan betaalt het Noodfonds een deel van de energierekening. Daarbij maakt het niet bij welke energieleverancier het huishouden is aangesloten. Dit kan voor Leidenaren die hard worden geraakt door de hoge energiekosten een belangrijke uitkomst zijn.
Alleen huishoudens met een eigen contract komen hier echter voor in aanmerking. Het gevolg is dat Leidenaren die in flats met blokverwarming wonen zijn uitgesloten. Op dit vlak vallen de bewoners van (gemengde) VvE’s – naast anderen – dus ook buiten de boot.
- Is het college het met ons eens dat dit een schrijnende situatie is? Zo ja, is het college bereid om er bij het Noodfonds op aan te dringen om ook een passende regeling voor huishoudens met blokverwarming op te zetten?
Antwoord:
Inwoners die zijn aangesloten op blokverwarming komen inderdaad niet in aanmerking voor het Tijdelijke Noodfonds Energie. Voor deze inwoners, die ook in een schrijnende situatie kunnen zitten, zet het kabinet een aparte regeling op die vergelijkbaar is met het prijsplafond.
Tegemoetkoming voor huishoudens met blokaansluiting:
Voor blokaansluitingen komt er een tegemoetkoming die bestaat uit een vast bedrag per zelfstandige wooneenheid (bijvoorbeeld een appartement) of onzelfstandige wooneenheid (bijvoorbeeld een studentenkamer). De exacte hoogte van de tegemoetkoming is nog niet bekend. Eerder is al wel een schatting van de hoogte van de tegemoetkoming bekend gemaakt door de overheid[5] De tegemoetkoming zal vergelijkbaar zijn met de gemiddelde korting voor huishoudens die onder het prijsplafond vallen. Het bedrag voor onzelfstandige wooneenheden zal lager zijn dan voor zelfstandige wooneenheden, omdat het energieverbruik voor een kamer gemiddeld lager is dan dat van een hele woning. De tegemoetkoming is bedoeld voor de energiekosten van heel 2023 en wordt uitbetaald aan de vereniging van eigenaren of aan de verhuurder. Het kabinet verwacht dat de regeling in maart klaar is. Op deze manier kan ook deze groep geholpen worden met de hoge energiekosten en vindt het college het nu niet nodig om in gesprek te gaan met het noodfonds.
Extra steun vanuit de overheid voor zelfstandige wooneenheden met blokelektriciteit:
Voor zelfstandige wooneenheden wordt de tegemoetkoming vanuit de overheid € 380,- hoger, omdat zij in november en december 2022 geen gebruik konden maken van de € 190,- korting op de energierekening. Ook voor onzelfstandige wooneenheden komt hiervoor nog een tegemoetkoming. Hoe hoog dat wordt is nog niet bekend. - Wat kan het college doen voor bewoners die in deze schrijnende situatie terecht komen?
Antwoord:
Inwoners met blokverwarming waarvoor de regeling ‘tegemoetkoming hoge energieprijzen voor huishoudens met blokaansluiting’ niet toereikend is kunnen eventueel samen met een hulpverlener een aanvraag voor een tegemoetkoming in de energiekosten indienen bij Stichting Urgente Noden. Daarnaast werkt het college aan een regeling individuele bijzondere bijstand voor energiekosten 2023 om maatwerk te kunnen bieden in schrijnende situaties.
Voetnoten:
[1] https://sleutelstad.nl/2022/12/09/beter-isoleren-van-10-000-leidse-vve-woningen-stagneert/
[2] https://gemeente.leiden.nl/bestuur/publicaties/persberichten/start-inkoopactie-voor-zonnepanelen-en-isolatie/
[3] https://sleutelstad.nl/2023/02/01/operatie-merendonk-114-koop-en-huurflats-samen-verduurzamen/
[4] Overheid.nl: https://www.internetconsultatie.nl/svve/b1
[5] Tegemoetkoming hoge energieprijzen voor huishoudens met blokaansluiting bekend
[6] Antwoord voor 20230222 SV PS Vos over Isolatie en Noodsteun bij Verenigingen van Eigenaren