Indiendatum: 17 januari 2024
Door: Thijs Vos (Partij Sleutelstad) en Antoine Theeuwen (SP)
Drie jaar geleden schreef het college in de Gebiedsvisie Vondelkwartier dat zij door de eigenaar van Motorhuis (Spuigroep BV) is benaderd met het idee om op de Motorhuis-locatie woningbouw te realiseren. Mede naar aanleiding daarvan is de gemeente samen met de grondeigenaren aan de slag gegaan met het opstellen van deze gebiedsvisie, waarin de huidige bedrijventerreinen in een nieuwe woonwijk getransformeerd zouden worden. Het grootste aantal woningen (550) werd in deze gebiedsvisie op het perceel van de Spuigroep (Motorhuis-locatie) gepland.[1] Als spillover van deze goede relatie verklaart de Spuigroep zich bereid een deel van zijn perceel aan de gemeente te verkopen t.b.v. het Plesmanlaan-tracédeel van de Leidse Ring Noord. Voor de gemeente zorgt dit voor een eenvoudigere en efficiëntere inrichting van het kruispunt Plesmanlaan/Vondellaan/Darwinlaan dan in het Kaderbesluit was voorzien.[2] De Spuigroep krijgt op zijn beurt een stuk grond ten oosten van de Vondellaan toegezegd waar haar bedrijf kan worden voortgezet.[3]
Door deze gronddeal raakt het onroerend goed van de Spuigroep verknoopt met zowel de grootste investering in de (recente) geschiedenis van de gemeente Leiden (de Leidse Ring Noord) als met één van de grootste bouwprojecten die in onze stad wordt gerealiseerd (Vondel en de Zwaan). De grote belangen die hierbij spelen kunnen niet worden onderschat: Met beide projecten gezamenlijk gaat vermoedelijk richting en mogelijk meer dan een half miljard aan publieke én private investeringen gemoeid.[4]
Eigenaarschap perceel
De Gebiedsvisie Vondelkwartier en het Uitvoeringsbesluit Plesmanlaan worden in december 2020 respectievelijk juni 2021 vastgesteld. In dat eerste document wordt beschreven dat de Spuigroep volledig eigenaar is van de betreffende percelen.[5] Die informatie is dan echter al gedateerd.
Volgens gegevens uit het kadaster heeft de Spuigroep op 23 oktober 2020 het gehele perceel verkocht, namelijk aan de rechtspersoon Stichting Administratiekantoor De Vijf Beuken.[6] Deze rechtspersoon is een STAK: een stichting die winst uit aandelen of vastgoed uitkeert aan door de stichting aangewezen certificaathouders.[7] Uit de oprichtingsakte van De Vijf Beuken blijkt dat het bestuur[8] en in het verlengde de certificaathouders[9] (degenen die de winst uitgekeerd krijgen) worden aangewezen door de oprichter van de STAK, namelijk L.M. van Beukering,[10] tevens CEO van de Spuigroep (de oorspronkelijke eigenaar, waarmee de gemeente tot overeenstemming was gekomen). Wat hier is gebeurd is dat het vastgoed van zakelijk naar privé is gehaald.
Ontwijken vennootschaps- en dividendbelasting
Constructies als deze worden tegenwoordig in verband gebracht met belastingontwijking. De staatssecretaris van fiscale zaken Marnix van Rij schrijft hier in Kamervragen van de PvdA[11] het volgende over: “Indien via een STAK onroerend goed wordt aangekocht met bijvoorbeeld een lening, kan dit vermogen vervolgens in zijn totaal worden gecertificeerd. De belastingplichtige bezit bij certificering het certificaat en niet de onderliggende vermogensbestanddelen. Doordat het vermogen in de STAK samen is gebracht, is de waarde van de certificaten doorgaans gelijk aan de nettowaarde van het gecertificeerde vermogen. Het certificaat wordt als vermogensrecht in de categorie overige bezittingen tegen de waarde in het economische verkeer belast in box 3.”
Het voorbeeld wat de staatssecretaris van fiscale zaken beschrijft is precies wat op de Motorhuis-locatie heeft plaatsgevonden: De Vijf Beuken heeft het perceel gekocht op basis van een lening die Van Beukering (CEO Spuigroep en zelfstandig bestuurder van De Vijf Beuken) op persoonlijke titel aan de STAK beschikbaar heeft gesteld.[12]
Wanneer vastgoed wel direct wordt aangehouden, dan kan het bezit niet worden gesaldeerd met de schulden. De vermogensbelasting is daardoor aanzienlijk lager.
Indien rendement over zakelijk vastgoed wordt gemaakt, wordt hier bij een BV of NV 25,8% vennootschapsbelasting over betaald. Als winst via dividend vervolgens van zakelijk naar privé wordt gehaald, wordt daarover 26,9% dividendbelasting afgedragen (tarieven 2023). Oftewel: 45,76% in totaal. Indien hetzelfde vastgoed in een STAK is ondergebracht en de winst via certificaten wordt uitgekeerd, worden de vennootschapsbelasting en dividendbelasting ontweken. In plaats daarvan komt het rendement in box 3 terecht, waar niet over het daadwerkelijk rendement, maar over een fictief rendement belasting wordt betaald. Praktisch komt dit neer op een tarief van 1,97%.[13]
Waardevermeerdering perceel
Uit de koopovereenkomst blijkt dat de Spuigroep het perceel verkocht heeft voor 6,1 miljoen euro aan De Vijf Beuken.[14] Het gaat om een perceel van 11.215 m².[15] Oftewel €543,91 per vierkante meter. Dit is een opmerkelijk laag bedrag. Vergelijkbare percelen in Leiden zijn verkocht voor het dubbele of drievoudige.
Als gevolg van de 550 woningen die op dit perceel gebouwd gaan worden zal de waarde van dit stuk grond enorm stijgen. Op het moment dat het vastgoed uit het zakelijk bezit van de Spuigroep naar de STAK werd geplaatst was de Spuigroep bekend met de toekomstige waardevermeerdering. Door de toegepaste belastingconstructie worden de vennootschaps- en dividendbelasting ontweken.
Het gaat hier dus om een miljoenen ontwijking die zijn weerga niet kent.
Bovenstaande (schijn)constructies om miljoenen aan belastingen te ontwijken kan alleen met medewerking en in goede samenwerking van koper(s) die niet terugdeinzen voor deze constructies. Uit beantwoording van eerdere schriftelijke vragen over de bouwplannen in het Vondelkwartier is al naar voren gekomen dat niet ontwikkelaar FSD de koper is van het project Vondel en de Zwaan, maar de Europese vastgoed- en investeringsmagnaat Groep Caenen Capital Fund (GCCF). Deze firma wordt ook vernoemd op verschillende stukken en websites als betrokkene en investeerder voor het project Vondel en de Zwaan[16] en wordt door FSD zelf als haar vaste investeerder genoemd.[17]
GCCF is een van oorsprong Belgische firma. Aan het hoofd van GCCF Nederland staan Richard Schaap[18] en Marc Schaling.[19] Die laatste wordt in de Belgische media in verband gebracht met dubieuze handelspraktijken.[20]
Op grond van artikel 45 van het Reglement van stellen de leden Vos (Partij Sleutelstad) en Theeuwen (SP) het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leiden de volgende vragen:
- Is het college bekend met bovenstaande informatie?
- Is het college van oordeel dat hier sprake is van grondspeculatie? Zo ja, hoe reflecteert u hierop? Zo nee, waarom niet?
- Is het college van oordeel dat hier sprake is van belastingontwijking? Zo ja, hoe reflecteert u hierop? Zo nee, waarom niet?
Hoe dan ook, door het verknopen dit stukje grond met zowel de Leidse Ring Noord als een zeer grote woningbouwontwikkeling is een enorme waardevermeerdering op dit stukje grond in de hand geholpen. Een aanzienlijk deel hiervan wordt via de STAK-constructie privé toegeëigend zonder dat hierover netjes belasting wordt betaald.
- Hoe reflecteert u hierop? Bent u het met ons eens dat dit een kwalijke zaak is?
- Waarom zijn er in de (intentie)overeenkomsten geen afspraken opgenomen die dit voorkomen?
Belastingontwijking is in tegenstelling tot belastingontduiking in beginsel niet verboden. Indien echter met voorkennis wordt gehandeld kan soms alsnog sprake zijn van een overtreding van de wet. In deze casus is evident dat sprake is van voorkennis: Volgens de Gebiedsvisie was de Spuigroep zelfs één van de partijen die de gemeente heeft benaderd om woningbouw op deze locatie te realiseren.[21]
- Is het college bereid om bij de belastingdienst melding te doen van deze casus en de belastingdienst te consulteren over of deze constructie wel bonafide is?
Lessen voor andere gebiedsontwikkelingen
In Leiden bouwen we volledig binnenstedelijk. Tegelijkertijd willen we ook het binnenstedelijk groen sparen. Dat betekent dat we vaak bedrijventerreinen transformeren naar woonwijken of woontorens bouwen op kleine percelen. Meestal is deze grond in handen van private partijen. Het bouwen van honderden woningen op relatief kleine stukjes grond brengt inherent enorme waardestijgingen met zich mee, waarvan bepaalde private partijen voorkennis van kunnen hebben. Zoals de casus Motorhuis-locatie laat zien kan deze waardestijging (legaal) privé toegeëigend worden.
- Is het college het met ons eens dat dit een onbedoeld neveneffect kan zijn van binnenstedelijk bouwen / verdichting?
- Ziet u voor de gemeente een rol weggelegd om grondspeculatie en belastingontwijking door private grondeigenaren te voorkomen? Zo ja, hoe vult u deze rol in? Welke acties onderneemt u hiertegen? Zo nee, waarom niet?
- Worden er in intentie- en anterieure overeenkomsten afspraken opgenomen die dergelijke consructies voorkomen?
- Wordt er in BIBOB-onderzoeken aandacht besteed aan constructies waarmee belastingen worden ontweken en/of ontdoken? Zo ja, meldt u de uitkomsten aan de fiscus?
In de koopovereenkomst tussen de Spuigroep en De Vijf Beuken staat het volgende: “Ondergetekende, [verwijderde naam], toegevoegd notaris in het protocol van mr. [verwijderde naam], notaris met plaats van vestiging Rotterdam, verklaart dat op de onroerende zaak waarop de vervreemding in dit stuk betrekking heeft, geen aanwijzing of voorlopige aanwijzing van toepassing is in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten.”
- Biedt de Wet voorkeursrecht gemeenten een mogelijkheid om te voorkomen dat woningbouwprojecten grondeigenaren hun vastgoed tussentijds verkopen aan een STAK en zo belastingen ontwijken? Zo ja, is het college bereid om dit in te zetten om constructies zoals door De Vijf Beuken is gehanteerd te voorkomen? Indien het college daar niet toe bereid is, waarom niet?
- Afrondend: Welke lessen trekt u uit de gang van zaken op de Motorhuis-locatie voor gebiedsontwikkelingen in de rest van de stad?
Vragen naar aanleiding van de minnelijke overeenkomst met De Vijf Beuken
Eind vorig jaar ontving de raad van het college een raadsvoorstel om het lapje grond in de ‘oksel’ van de Plesmanlaan en Vondellaan te onteigenen ten behoeve van het aanleggen van de Leidse Ring Noord (terwijl eerder nog sprake is van overeenstemming). Op 14 december – de dag dat dit raadsvoorstel in de commissie Leefbaarheid en Bereikbaarheid behandeld zou worden – is er echter alsnog een minnelijke overeenstemming tussen de gemeente en De Vijf Beuken gesloten.
- Voor welk bedrag heeft de gemeente dit perceel verworven? Bevat de gronddeal nog andere concessies aan De Vijf Beuken (al dan niet indirect via GCCF)?
- In RV 23.0122 staat dat er door de gemeente op basis van een taxatie meerdere biedingen zijn gedaan door de gemeente. Om welke bedragen ging het bij deze biedingen?
- In RV 21.0033 staat nog dat er overeenstemming is bereikt met het Motorhuis over het gebruik van het hoekje van de gronden. Wat heeft er na 22 juni 2021 plaatsgevonden dat er daarna zo’n groot geschil is ontstaan tussen de gemeente en de grondeigenaar dat aanvankelijk zelfs onteigening voorgenomen werd?
- Wanneer en waarom is besloten om onteigening van dit perceel op te starten?
- Kan het college toelichten waarom het vervolgens alsnog mogelijk bleek om tot een minnelijke overeenstemming te komen?
- Was het college daadwerkelijk van plan om tot onteigening over te gaan of fungeerde het raadsvoorstel enkel als een drukmiddel om een deal af te dwingen?
- Wat betekent de minnelijke overeenkomst voor de procedure bij de Raad van State?
Bijlages:
- Uittrekstel uit het Kadaster over eigendomsrecht object Vondellaan 80 / Plesmanlaan 2
- Uittreksel uit het Kadaster over hypotheeklening object Vondellaan 80 / Plesmanlaan 2
- Koopovereenkomst Spuigroep BV en STAK De Vijf Beuken, 23 oktober 2020
Voetnoten:
[1] Gebiedsvisie Vondelkwartier, blz. 3.
[2] Uitvoeringsbesluit Leidse Ring Noord Plesmanlaan, blz. 7.
[3] Schriftelijke vragen van Partij Sleutelstad over de bouwplannen in het Vondelkwartier (20 juli 2023), beantwoording vraag 2.
[4] Voor de Leidse Ring Noord alleen al zijn de kosten hoger dan 200 miljoen euro, waarvan het duurste tracédeel (Willem de Zwijgerlaan) nog gebaseerd is op een verouderd prijspeil. Bij Vondel en de Zwaan gaat het om 550 woningen, waarvan 30% in het dure segment.
[5] Gebiedsvisie Vondelkwartier, blz. 3 respectievelijk Uitvoeringsbesluit Plesmanlaan, blz. 7.
[6] Dit blijkt uit een uittreksel van het kadaster, dat als bijlage 1 aan de vragen is bijgevoegd.
[7] https://ondernemersplein.kvk.nl/stichting-administratiekantoor-stak/
[8] Oprichtingsakte Stichting Administratiekantoor De Vijf Beuken, artikel 4.2.
[9] Oprichtingsakte Stichting Administratiekantoor De Vijf Beuken, artikel 3.1.
[10] Oprichtingsakte Stichting Administratiekantoor De Vijf Beuken, inleidende verklaring.
[11] Kamervragen- Nijboer 2023. https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2023/02/10/antwoorden-op-kamervragen-over-ontwijken-heffing-box-3-vastgoed [12] Dit blijkt uit een uittreksel van het kadaster over de hypotheeklening, dat als bijlage 2 aan de vragen is bijgevoegd.
[13] https://www.vanlanschotkempen.com/nl-nl/private-banking/inspiratie/vermogensregie/2022/box-3-de-spaarvariant-en-overige-bezittingen-nader-bekeken Bij certificaathouders met een aanmerkelijk belang komt daar mogelijk ook een heffing in Box 2 bij, maar ook dan wordt veel minder belasting afgedragen.
[14] Dit blijkt uit zowel een uittreksel van het Kadaster (bijlage 1) en de Koopovereenkomst, dat als bijlage 3 aan deze vragen is bijgevoegd.
[15] Uittreksel uit het kadaster (bijlage 1). Zie tevens bijlage 3 bij RV 23.0122 Verzoekbesluit tot onteigening ten behoeve van de LRN Plesmanlaan.
[16] https://rijnboutt.nl/portfolio/vondel-en-de-zwaan/
[17] Interview met FSD-oprichter Fransje Sprunken in de zomereditie van VG Visie in 2021. Te raadplegen op: https://vgvisie.nl/wp-content/uploads/2021/05/022-029-VG21ONDERNEMERS-8P-FSD.pdf
[18] https://www.groepcaenencapitalfund.be/nl/groep-caenen-capital-fund-nederland
[19] https://bestuurdersonline.nl/marc-schaling/
[20] Zie bijvoorbeeld: https://www.gva.be/cnt/dmf20171117_03192211, https://www.levif.be/belgique/pensionnes-liegeois-des-millions-deuros-dilapides/ en https://www.apache.be/2018/11/28/land-invest-gate-de-verdwenen-miljoenen
[21] Gebiedsvisie Vondelkwartier, blz. 3.
Antwoorddatum: n.v.t.
Nog niet beantwoord.